三四線樓市，逐漸失控
一線城市房地產(chǎn)正迎來一場(chǎng)波瀾壯闊的復(fù)興浪潮，這股強(qiáng)勁的復(fù)蘇之風(fēng)正以不可阻擋之勢(shì)席卷而來。
截止9月末，全國(guó)已有超50個(gè)城市出臺(tái)救市措施。其中包括北上廣深，這一次是進(jìn)一步解扣子，繼續(xù)放開限購(gòu)。二線城市杭州、成都、廈門、濟(jì)南、天津等城市也在同步重啟新一輪救市。
這里面，天津作為老牌直轄市，全盤放開了限購(gòu)。前有政策吹風(fēng)，后有發(fā)布會(huì)兜底。
早在10月17日，住建部召開國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)，倪老板說：經(jīng)過3年多的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)已開始筑底。
9月會(huì)議上，上面明確指出要讓房?jī)r(jià)“止跌企穩(wěn)”，這一次，決心之強(qiáng)，擲地有聲。會(huì)議剛結(jié)束沒多久，一線城市就交出了黃金周最滿意的答卷。深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)：新政21天，深圳二手房日均簽約量環(huán)比增長(zhǎng)228%。上海紐扣一松，10月13日單日二手房成交量破了1300套，近一個(gè)月成交量更是高達(dá)2萬套。廣州在全面放開后，新政實(shí)施以來（截至10月21日），全市一手住宅認(rèn)購(gòu)量7680套，比9月全月一手住宅網(wǎng)簽總量（5164套）增長(zhǎng)48.7%。廣州房產(chǎn)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，僅10月7-13日這一周的時(shí)間，廣州二手住宅網(wǎng)簽就高達(dá)3120套，環(huán)比增長(zhǎng)181.84%。其中，中心城區(qū)網(wǎng)簽1744套，環(huán)比增長(zhǎng)203.83%；外圍區(qū)域網(wǎng)簽1376套，環(huán)比增長(zhǎng)158.16%，可見，購(gòu)房者的熱情恐怖如斯。北京研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，10月中上旬，北京二手房住宅網(wǎng)簽達(dá)8296套，超過9月同期的7842套，比2023年同期的6035套上漲了37.5%。
成交數(shù)據(jù)炸裂，倍增，一線城市火爆的樓市熱潮依然在持續(xù)，救市的藥效，正在起效果。但另一邊的三四線，就十分疲軟了。這一輪調(diào)整周期中最難受的就是三四線城市，從2021下半年開始，三四線瘋狂救市，但房?jī)r(jià)卻跌跌不休。
為什么這一輪房?jī)r(jià)跌最狠的是三四線城市？答案很簡(jiǎn)單，三四線城市經(jīng)濟(jì)薄弱、產(chǎn)業(yè)對(duì)樓市沒有支撐。當(dāng)初支撐三四線城市房?jī)r(jià)上漲的力量，一方面來自于貨幣棚改，另一方面來源是城市本身的擴(kuò)張需求。而今三四線房?jī)r(jià)調(diào)整，城市人口流失越來越嚴(yán)重，在這種背景下，過去三年的房地產(chǎn)調(diào)整，三四線城市是最猛烈的。
給大家看看兩個(gè)例子，山東臨沂大家都知道吧，前幾年房?jī)r(jià)漲得很兇猛，當(dāng)時(shí)都漲上熱搜了，2016年之前，臨沂的房?jī)r(jià)還相對(duì)較低，城區(qū)均價(jià)大約也就才5000左右。
轉(zhuǎn)眼到了2017年，臨沂的房?jī)r(jià)就進(jìn)入快速上漲階段，當(dāng)年商品住宅成交均價(jià)接近7000元/平米，同比上漲接近100%。這時(shí)期都還不是最恐怖的，在2020年，臨沂的房?jī)r(jià)已經(jīng)高達(dá)一萬元/平米。
當(dāng)初臨沂房?jī)r(jià)上漲，一大原因是從2015到2019年，臨沂的土地價(jià)格從每畝400萬飆升到1380萬，導(dǎo)致開發(fā)商的成本增加，進(jìn)而推高了房?jī)r(jià)。
當(dāng)然其中也不乏熱錢的炒作和第一階段需求的釋放。隨后幾年臨沂房?jī)r(jià)大跌，則來自多方因素，宏觀上是經(jīng)濟(jì)的影響，人口的流失，微觀上則是個(gè)人、家庭對(duì)未來的預(yù)期減弱等等。
今年，臨沂房?jī)r(jià)持續(xù)走低，目前的單價(jià)已經(jīng)從高位跌了40%左右。
另一個(gè)城市，溫州。溫州房?jī)r(jià)上漲最好的階段主要集中在2018年至2021年。在這段時(shí)間內(nèi)，學(xué)區(qū)房的價(jià)格出現(xiàn)了顯著的上漲趨勢(shì)。特別是從2018年開始，學(xué)區(qū)房的價(jià)格像添加了燃料一樣，突然擴(kuò)大了漲價(jià)幅度。到了2019年，學(xué)區(qū)房的價(jià)格更是一路狂奔，每個(gè)月的價(jià)格都在上漲，單學(xué)區(qū)房的價(jià)格在幾個(gè)月內(nèi)就突破了200萬的整數(shù)關(guān)口，雙學(xué)區(qū)的價(jià)格更是突破了250萬。到了2021年，學(xué)區(qū)房的價(jià)格達(dá)到了歷史高點(diǎn)，部分房源的單價(jià)甚至超過了12.5萬/平方米，秒殺溫州幾乎所有豪宅。
但好景不長(zhǎng)，我調(diào)研到的情況，溫州曾經(jīng)很多400萬的房子，現(xiàn)在已經(jīng)跌到了200萬以內(nèi)，下圖大家不難看出，這10多年來學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)，經(jīng)歷了驚心動(dòng)魄的跌宕起伏。
這是溫州房?jī)r(jià)的一個(gè)縮影，也是大部分二線乃至三四線房?jī)r(jià)的縮影。財(cái)富如潮水而來，盆滿缽滿；最后又流沙穿指，轉(zhuǎn)瞬消逝。
溫州也好，臨沂也罷。三四線城市的下跌，是綜合因素作用的結(jié)果。但調(diào)整的根本因素，則是多方面的，包括經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口等。過去幾年，三四線城市的房地產(chǎn)開發(fā)速度過快，供應(yīng)量太大，但需求增長(zhǎng)又相對(duì)緩慢，導(dǎo)致庫存積壓?jiǎn)栴}嚴(yán)重。據(jù)易居研究院《百城住宅庫存報(bào)告》，截至7月份，全國(guó)百城新建商品住宅庫存去化周期即存銷比為26.6個(gè)月，遠(yuǎn)高于一二線城市。按13個(gè)月合理值測(cè)算，去化壓力已較正常市場(chǎng)水平增加了一倍。
這里我重點(diǎn)關(guān)注到了三四線城市，三四線城市的去化壓力目前依舊很大，去化周期高達(dá)34.2個(gè)月，換算一下也就是目前市面上的新房庫存規(guī)模需要將近三年才能消化完。
當(dāng)前市場(chǎng)的高庫存不僅占用了大量的資金，某種程度也在增加三四線市場(chǎng)的不確定性。政策在發(fā)力，但實(shí)際的情況又是另一回事。一線城市畢竟有優(yōu)質(zhì)的資源，好的教育，好的醫(yī)療，城市有明顯的溢價(jià)。政策給到位，需求就爆發(fā)。但大多數(shù)三四線城市，目前看短期很難回頭。
第一是產(chǎn)業(yè)羸弱，經(jīng)濟(jì)羸弱。三四線城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一，缺乏多元化的產(chǎn)業(yè)支撐，對(duì)于地方的發(fā)展限制很大。很多三四線城市過去依賴于傳統(tǒng)制造業(yè)或資源型產(chǎn)業(yè)。比如山西，嚴(yán)重依賴旅游業(yè)和傳統(tǒng)煤炭產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)是導(dǎo)致大部分三四線城市無法支撐房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。
第二是人口不斷流失。三四線城市，2021-2023年年均人口增速為-0.3%，一線城市年均人口增速為0.08%，二線城市年均人口增速為0.81%。我們對(duì)比日本來看，日本失去三十年中，總?cè)丝诔掷m(xù)減少，但核心都市圈的人口不斷增長(zhǎng)。如東京都，一年增長(zhǎng)了7萬多人，連續(xù)28年為正。
第三、城市品牌和吸引力不足。相比一二線城市，三四線城市在城市品牌建設(shè)、文化魅力和創(chuàng)新能力方面存在不足，這也限制了城市的競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展?jié)摿?。這幾個(gè)點(diǎn)，也是目前三四線城市房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的原因。
當(dāng)然，對(duì)我們國(guó)家來講，經(jīng)濟(jì)的興盛背后是房地產(chǎn)興盛。反過來，如果是房地產(chǎn)興盛帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)興盛，那就是虛假繁榮，這是誰也不想看到的。換句話說，沒有產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)支撐的樓市，是黃粱一夢(mèng)，有些地方的確該夢(mèng)醒了。
這幾年三四線房?jī)r(jià)不斷下行的邏輯之一，本質(zhì)是有些地方產(chǎn)業(yè)薄弱。部分二線城市下跌猛的，也是這個(gè)道理，典型如廈門，沒有硬核的產(chǎn)業(yè)支撐，房?jī)r(jià)這幾年都跌麻了。
但核心城市的房產(chǎn)，我相信，終有一天能夠迎來價(jià)值回歸！